Vor Ort und mitten im Markt:

die Assetklasse Handelsimmobilien.

Ob Shoppingcenter, Fachmarkt oder stationärer Einzelhandel: Die Assetklasse der Handelsimmobilien verzeichnet eine anhaltend positive Entwicklung.

Auch die digitale Konkurrenz durch E-Commerce (der 2019 einen Marktanteil von rund 11 % hatte) ändert bisher nichts an der Tatsache, dass sich der lokale Handel in guter Form präsentiert. Der Aufwärtstrend betrifft dabei nicht nur Gewerbeparks auf der grünen Wiese, auch in den Innenstädten geht es vielerorts wieder aufwärts: gerade Digital Natives und Generation Y erledigen Einkäufe für den täglichen Bedarf gerne analog und in der Nachbarschaft. Der Multichannel-Gedanke wird in der Zukunft zudem immer stärker das Kaufverhalten prägen. Deswegen nutzen bereits heute viele Marken ihre Flagship Stores als Präsentationsplattform für ihre Produkte. Auch für regionale Betreiber, Investoren und Portfolio-Manager bleiben Retailimmobilien in den präferierten, innerstädtischen Lagen in den A-Standorten weiterhin interessant. Unsere Experten für Handelsimmobilien verfolgen diese Trends genau und verfügen durch langjährige Marktbeobachtung über ein umfangreiches Detailwissen zu Standorten, Marktanforderungen, Flächenanforderungen und auch den Perspektiven von Retailern.

  • Wie ermittelt die LBImmoWert den Wert einer Handelsimmobilie?
    Unsere HypZert-zertifizierten Gutachter bieten Kompetenz auf unabhängiger Basis. Sie decken mit viel Detailwissen und auf der Basis langjähriger Marktbeobachtung das komplette Spektrum von regionalen Betreibern bis hin zu Marktführern ab und bewerten Einzelobjekte ebenso wie Immobilienportfolios jeglicher Größenordnung. Unsere Analysen umfassen Mietvertrags- und Marktdaten, Renditebetrachtungen und schließen eine fundierte Beurteilung rechtlicher Aspekte mit Blick auf langfristige Finanzierungen und deren Sicherungswerte ein.
    In den vergangenen 5 Jahren wurden durchschnittlich 130 Handelsimmobilien in unserem Haus bewertet. Der Marktwert dieses jährlichen Volumens liegt bei rund 2,2 Mrd. EUR. Grundlage unserer Bewertungen sind Analysen der Mietvertrags- und Marktdaten, Renditebetrachtungen und eine fundierte Beurteilung rechtlicher Aspekte mit Blick auf langfristige Finanzierungen und deren Sicherungswerte.

  • Was sind die Auswirkungen des Online-Handels auf die Handelsimmobilien?
    Der boomende E-Commerce ist eine immer noch wachsende Konkurrenz für den lokalen Einzelhandel. Dieser Trend hat sich durch die Corona-Pandemie zudem noch verstärkt. Im Rahmen von Multichannel-Konzepten, durch die online- und stationärer Handel immer weiter verzahnt werden, versucht der stationäre Handel sich den veränderten Gegebenheiten anzupassen. Insbesondere bei Elektrogeräten übersteigt der Anteil der online verkauften Artikel bereits heute die stationären Verkäufe, auch fast die Hälfte aller Schuh- und Textilverkäufe laufen digital. Bei aller Konkurrenz ist der lokale Handel längst nicht tot: Im Gegenteil – selbst große E-Commerce Anbieter entdecken gerade das Ladengeschäft. Wie eine neue Studie zeigt, bleibt der lokale Handel weiterhin die erste Anlaufstelle des Konsumenten und steigert im Zusammenspiel mit digitalen Angeboten gerade sein Nutzererlebnis. Dennoch: die Digitalisierung verändert die Situation im stationären Handel: Handelsimmobilien haben zunehmend kürzere Lebenszyklen, höhere Fluktuation und Leerstände nehmen (je nach Mikro- und Makrolage und Branche) zu. Nur 1A-Lagen in Großstädten werden auch in Zukunft für den stationären Handel interessant sein, so die Prognosen.

  • Wie können Einzelhandelsimmobilien revitalisiert werden?
    Eine Handelsimmobilie muss nicht nur instandgehalten werden, auch den sich verändernden Vorzeichen in Handel und Gesellschaft, neuem Nutzungsverhalten oder auch einer sich wandelnden Nachfrage gilt es zu entsprechen. Mit baulichen Veränderungen und Erweiterungen revitalisiert, lassen sich bereits in die Jahre gekommene Bestandsimmobilien weiter wirtschaftlich nutzen. Bei dieser Umgestaltung, die auch als Refurbishment bekannt ist, wird die Nutzungsart in der Regel beibehalten. Dies wird vor allem bei älteren Einkaufszentren gemacht, oft auch in Verbindung mit einer Neuplanung der Raum- und Flächennutzung zugunsten von Nutzungsmischung und Mischnutzung, sogenannten Mixed Use- oder Multi Use-Konzepten. Vermehrt spielen bei Revitalisierungsprojekten auch Aspekte des Umweltschutzes und der Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle. Green Building-Zertifizierungen kommen auch im Bereich der Sanierung und Gebäudeertüchtigung immer mehr Bedeutung zu und fallen auch im Rahmen der Bewertung ins Gewicht.

  • Warum sind Handelsimmobilien so interessant?
    Die Assetklasse der Handelsimmobilien ist einerseits zwar sehr heterogen, auf der anderen Seite aber auch klar definiert, was ihren Zweck angeht. In allen Handelsimmobilien werden Waren an Endverbraucher verkauft. Sie bilden die Basis des stationären Handels und haben zudem auch städtebauliche Relevanz. Sie sind attraktive Investitionsobjekte, die in einem bewegten, sich über die letzten Jahre stark entwickelnden Markt anhaltend attraktiv sind. Gerade großflächige Fachmärkte für Lebensmittel und Drogeriewaren sind hier die zukunftsträchtigsten Ankermieter, nicht zuletzt da sie Waren anbieten, die auch in Zeiten schwindender Konjunktur nachgefragt sind.

Die Bewertung einer Handelsimmobilie

Handelsimmobilien zählen zu den Spezialimmobilien. Um ihren Wert zu begutachten, müssen viele verschiedene Faktoren beachtet und diese schließlich vor dem Hintergrund der aktuellen Marktsituation bewertet werden. Die Bewertung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren. Hochkomplex wird das Verfahren dadurch, dass neben dem tatsächlichen Ertrag der Immobilie bei dieser Assetklasse standort- und objektbezogene Faktoren wie Makro- und Mikrolage, lokaler Wettbewerb und etwa auch demographische Standortdaten mit einfließen. Auch die jeweilige Vertragsdauer ist ein bestimmender Faktor.

Das HypZert-zertifierte Gutachterteam der LBImmoWert kennt den Markt und bewertet auf der Basis langjähriger Expertise sowohl Einzelobjekte als auch Fachmarktzentren oder auch prominent platzierte Shopping-Center. Unsere Experten sind Ihre kompetenten Ansprechpartner, wenn es um die Bewertung einer Handelsimmobilie jedweder Größe geht. Sie haben ein umfangreiches Detailwissen zu Standorten, Flächenanforderungen, aktuellen Markttrends und kennen die Perspektiven der Retailer.

Die Merkmale einer Handelsimmobilie

Ob Tante-Emma-Laden, Drogerie und Supermarkt in Innenstadtlage oder Discounter und Fachmarkt im Gewerbegebiet: sie alle zählen zur Anlageklasse der Handelsimmobilien. Ihr Zweck ist klar definiert: Hier werden Waren an Endverbraucher verkauft. Sie sind allerdings auch interessante Objekte für Investoren, vorausgesetzt die vielfältigen Standortfaktoren ergeben ein positives, wirtschaftlich aussichtsreiches Gesamtbild. Vor allem Makrolage und Mikrolage entscheiden über den Erfolg einer Handelsimmobilie. In den 1A-Lagen der Innenstädte deutscher Metropolen, wie etwa auf der Frankfurter Zeil, in der Königsallee in Düsseldorf oder auf dem Tauentzien in Berlin, sind die Mieten in den vergangenen Jahren um bis zu 40% angestiegen. In Deutschlands teuerster Einkaufsstraße, der Kaufinger Straße in München, wurden 2019 monatlich durchschnittlich 360 EUR pro Quadratmeter verlangt. Solche Spitzenmieten aber lassen sich nur in wenigen Toplagen erzielen, in weniger begünstigten Lagen sieht es mitunter schlecht aus und Leerstände prägen das Straßenbild.

Die Situation des deutschen Einzelhandels

Insgesamt wurden im deutschen Einzelhandel im Jahr 2019 auf rund 125,1, Mio. Quadratmetern Gesamtfläche über 544 Mrd. EUR umgesetzt, eine nominale Umsatzsteigerung von 3,2% gegenüber dem Vorjahr. Die Prognosen gehen von einem weiteren Wachstum aus. Allerdings wird auch der Wettbewerb zunehmen. Zum einen wächst der Anteil des E-Commerce, zum anderen machen große Outlet-Center und Shopping-Center außerhalb der Innenstädte kleineren stationären Angeboten unmittelbare Konkurrenz. Auch zwischen Spitzen- und Randlagen wird der Wettbewerb noch härter werden.

Aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie werden Investoren bei ihren Kaufentscheidungen für Einzelhandelsobjekte vorsichtiger und potentielle Risiken werden genauer abgewogen. Gerade der wachsende E-Commerce wird als ein wesentlicher Konkurrent für die Shopping-Center gesehen, so dass Investoren hier mit großer Umsicht Kaufentscheidungen treffen. Fachmarktzentren mit Lebensmittelzentrierung zeigen sich dagegen relativ krisenresistent.

Diese Faktoren fließen mit ein in die Bewertung einer Handelsimmobilie – die Gutachter der LBImmoWert kennen die neuesten Entwicklungen und verfügen über eine profunde Marktkenntnis.

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