Ihre Hotelimmobilie

auf dem Prüfstand.

Sie sind Eigentümer einer Beherbergungsimmobilie und möchten das Gebäude verkaufen oder Investitionen in die Zukunft tätigen? Sie planen als Betreiber oder Investor ein Hotel, eine Pension oder auch einen Gasthof zu erwerben?

Sie sind Entscheider einer Bank für die Finanzierung oder die Beleihung eines Hotels? Dann sollten Sie ihr Projekt von den HypZert-zertifizierten Gutachtern der LBImmoWert bewerten lassen. Bereits seit 2002 ist die LBImmoWert führend bei der Bewertung von Beherbergungsimmobilien aller Kategorien. Unser Bewertungsportfolio ist umfassend und wächst mit rund 105 jährlichen Bewertungen (mit einem durchschnittlichen Gesamtmarktwert von rund 1,2 Mrd. EUR p.a.) kontinuierlich weiter. Das macht uns zum idealen Partner in diesem sich stetig wandelnden Markt, wenn es um die vertrauensvolle und diskrete Bewertung Ihrer Immobilie geht. Unsere Spezialisten können sich auf langjährige Expertise, profunde Marktkenntnis sowie umfassende Vergleichswerte stützen.

  • Warum ist die Bewertung von Hotelbetrieben so komplex?
    Über 51.200 Beherbergungsbetriebe gibt es in Deutschland (Stand 2019). Fast 80% davon sind in Privat- bzw. Familienbesitz, viele bereits seit mehreren Generationen. Umgestaltungen, Anbauten, Modernisierungsstau – das sind nur einige der Aspekte, die ins Gewicht fallen, sobald eine dieser geschichtsträchtigen Immobilien bewertet wird. Andere Hotels wiederum sind hochmoderne Häuser, gehören zu internationalen Konzernen und positionieren sich als Business- und Tagungsorte oder legen den Schwerpunkt auf Wellness und Sport. Sie liegen im Zentrum von Metropolen oder mitten im Grünen, in den Bergen, am Meer oder direkt an der Autobahn. Sie sind wenige Zimmer große Boutiquehotels oder bieten in urbanen Lagen mehrere hundert Zimmer. Die Branche ist vielfältig wie kaum eine andere und das macht die Hotels zu einer der vielfältigsten Immobilienarten für die Bewertung. Aus diesem Grund hat die LBImmoWert drei zertifizierte Hotelspezialisten, die die regionalen Märkte in Deutschland besonders gut kennen. Mit einer eigenen Research-Abteilung liefern wir zudem profunde Marktdaten zur Entwicklung des Hotelmarkts. Wir verfügen über das deutschlandweit größte Portfolio an Ferienhotels, welches turnusmäßig alle drei Jahre aktualisiert wird.

  • Wie entwickelt sich der Hotelmarkt?
    Seit einigen Jahren geht es in der Hotelbranche aufwärts. Mit 306,9 Mio. Übernachtungen stieg die Zahl im Jahr 2019 dem Statistischen Bundesamt zufolge auf ein neues Rekordhoch. Diese positive Entwicklung ist durch den Ausbruch der Pandemie zum Erliegen gekommen. Der Hotelmarkt war 2020 stark von den Auswirkungen der Pandemie betroffen. Die zur Eindämmung des Corona-Virus notwendig gewordenen Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen hatten auf die Gastronomie und die Hotellerie bereits Anfang des Jahres sehr heftige Auswirkungen. Erst ab Ende Mai konnten bundesweit wieder alle Restaurants und Hotels unter Einhaltung strikter Hygienemaßnahmen den Betrieb aufnehmen. Eine Vollauslastung der Einrichtungen konnte dennoch im Verlauf von 2020 aufgrund der bestehenden Hygienemaßnahmen kaum realisiert werden. Der erneute Teil-Lockdown im November und Dezember wird die Entwicklung in der Hotellerie weiter stark belasten. Ein deutlicher Einbruch der Gästeankünfte und der Übernachtungszahlen werden die Folge sein.

    Trotz des massiven Auslastungsrückgangs und Umsatzeinbruchs in 2020 kann eine schnelle Erholung im Hotelsegment aufgrund eines bestehenden Nachholbedarfs einsetzen. Insbesondere im Bereich Tourismus wird mit einer Erholung in 2021 gerechnet. Deutschland bleibt eine beliebte Destination für Privatreisende.

    Der Businesshotellerie können auch weiterhin aufgrund abgesagter Messen und Großveranstaltungen Einbußen drohen. Nachdem sich im Verlauf von 2020 webbasierte Meetings und Konferenzen etabliert haben, wird erwartet, dass auch nach der Pandemie viele Meetings und Konferenzen remote stattfinden und Businessreisen nicht mehr das Niveau vor der Pandemie erreichen werden.

  • Welchen Herausforderungen muss sich die Branche stellen?
    Der über viele Jahre anhaltende Boom führte zu vielen neuen Projektentwicklungen. Diese Kapazitätserweiterung erhöht den Wettbewerbsdruck, eine Situation, die sicher in den kommenden Jahren noch an Brisanz zulegen wird. Zudem erhöhen private Hotelalternativen wie AirBnB und die Kettenhotellerie in den Städten den Druck auf private Anbieter. Noch aber ist die Nachfrage groß und auch die Zahlen stimmen, wie auch die aktuellen RevPAR-Werte für Deutschlands wichtigste Tourismus- und Businessziele zeigen. Einen Schatten auf diese positive Entwicklung werfen allerdings der zunehmende Fachkräftemangel, immer striktere Vorgaben seitens der Behörden, wie etwa im Bereich des Brandschutzes sowie der zunehmende Wettbewerb am Markt. Auch 2021 werden strikte Hygienemaßnahmen in Zusammenhang mit dem Corona-Virus und eine damit verminderte Auslastung von Gastronomie und Hotellerie bestehen bleiben.

Wie sieht der Markt für Hotelimmobilien in Deutschland aus?

Die Marktentwicklung lässt sich anhand der wichtigsten Kennzahlen ablesen. Dazu zählen neben den Zahlen zu Betriebsgrößen und Zimmerzahlen die durchschnittliche Auslastung, die Zimmerdurchschnittsrate (ARR), die Netto-Zimmerpreise, die Übernachtungszahlen sowie der durchschnittliche Zimmerertrag (RevPAR). Sie alle legten in den letzten 10 Jahren deutlich zu, die Übernachtungszahlen sogar um durchschnittlich 2,9%. Wie wichtig die Makro- und auch die Mikrolage einer Hotelimmobilie ist, zeigt vor allem die Entwicklung des RevPAR deutlich. Insgesamt ist dieser Wert zwar im Lauf der letzten 10 Jahre durchschnittlich um 3,7% p.a. gestiegen, die regionalen Unterschiede aber sind groß. Auch wenn Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf nach wie vor die deutschen Destinationen mit den meisten Übernachtungen sind: die RevPar-Ergebnisse divergieren. Während Berlin das stärkste RevPAR-Wachstum unter den Spitzendestinationen verzeichnet, stagnieren in München (der Stadt mit den bundesweit höchsten Zimmerpreisen) die Werte. Kleinere Messe-Destinationen wie etwa Nürnberg legten in 2018 hingegen überdurchschnittlich zu. Durch die Pandemie zeigten sich deutliche Rückgänge bei Zimmerrate und bei RevPAR.

Darüber hinaus spielen bei unseren Bewertungen auch immer die individuellen Renditechancen eines Projekts eine wichtige Rolle. Trotz der Verunsicherung am Markt aufgrund des Corona-Virus, verharrten die Hotelrenditen in den Metropolen auf dem Niveau von 2019. Diese Vielzahl an zu berücksichtigenden Parametern und Details machen in der Summe die Bewertung einer Beherbergungsimmobilie aufwendig und mitunter schwierig.

Was sind Beherbergungsimmobilien?

Diese Assetklasse umfasst weit mehr als nur Hotels. Wir bewerten Hotel- und Beherbergungsimmobilien aus allen Kategorien. Dazu zählen Ketten- und Privathotels ebenso wie Flughafenhotels, Tagungshotels, Boutiquehotels, Wellnesshotels – die Bandbreite reicht von einfachen 1-Stern-Häusern bis hin zu 5-Sterne-Luxusresorts. Auch der Wert von Hostels, Budget Hotels, Serviced Apartments sowie einfachen Gasthöfen und Pensionen wird ermittelt.

Wie wird der Wert einer Beherbergungsimmobilie ermittelt?

Marktwert und auch Beleihwert werden mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Die Gutachter der LBImmoWert lassen dabei nachhaltige Umsatzkennzahlen, Vergleichszahlen aus jährlich ca. 100 Bewertungen und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen einfließen. Ergänzend wird der Sachwert aufgeführt. Da Beherbergungsimmobilien Betreiberimmobilien sind, werden sie in der Regel inklusive Inventar bewertet. Eine Bewertung ohne Inventar ist aber auf Kundenwunsch möglich.

Alternativ kann eine Hotelimmobilie auch durch die DCF-Methode (Discounted Cash Flow – abgezinster Cash-Flow) bewertet werden. Hier wird der Wert mittels der Diskontierung des Free Cash Flows ermittelt. Sie wird genutzt, um zukünftige Zahlungsüberschüsse zu ermitteln und ist also letztendlich eine Barwertermittlung prognostizierter zukünftiger nominaler Reinerlöse.

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