Das macht diese Spezialimmobilien unter den Gewerbeimmobilien so besonders. Vor allem Immobilien, deren bauliche Voraussetzungen und Größen (ab etwa 10.000 qm) eine ökonomisch sinnvolle Nutzung ermöglichen. Ihre Immobilie zählt dazu? Dann wissen Sie, dass sich in dieser Assetklasse nichts pauschalisieren lässt. Es gibt eben nicht die eine Logistikimmobilie, an Hand derer sich gültige Regeln ableiten lassen. Wir definieren bestimmte Eckwerte und Parameter, auf deren Basis unsere HypZert-zertifizierten Gutachter Logistikimmobilien bewerten. Rund 80 Gutachten zu Logistikimmobilien werden auf diese Weise jährlich von den Gutachtern und Researchern der LBImmoWert erstellt. Die Bandbreite der von unseren Gutachtern bewerteten Objekte ist groß und reicht von der Standard-Distributionshalle auf der grünen Wiese mit hoher Drittverwendungsfähigkeit über riesige E-Fulfillment-Center der Marktgiganten bis hin zu Umschlaghallen oder auch mechanisierten Zustellbasen. Aus der großen Anzahl und dem breiten Spektrum der Gutachten resultiert ein hoher Erfahrungsschatz – bundesweit sowie auch EU-weit. Damit sind unsere Gutachter die richtigen Ansprechpartner für die qualifizierte Bewertung Ihrer Logistikimmobilie.

• Was ist das Besondere an der Assetklasse Logistikimmobilien?
  Mit über 10 % Marktanteil (2019) ist die Assetklasse Logistikimmobilien aktuell die drittstärkste im gewerblichen Investmentmarkt. Allerdings ist sie heterogen wie kaum eine andere, Verallgemeinerungen sind hier fehl am Platz. Zu unterschiedlich sind die einzelnen Objekte, zu unterschiedlich die Anforderungen und auch die Erwartungen sowohl der Bauherren, Betreiber als auch der Investoren. All diese Interessen sind bei der Bewertung einer Logistikimmobilie in Betracht zu ziehen.

• Wie sieht die Logistikbranche aktuell aus?
  Der deutsche Logistikmarkt boomt! Deutschland gilt auch im internationalen Vergleich als Spitzenstandort für Logistik: Der von der Weltbank erstellte Logistics Performance Index 2018 listet Deutschland an Position 1 (deutlich vor Schweden, Belgien, Österreich und Japan). Dies macht den deutschen Logistiksektor auch für internationale Unternehmen und Investoren interessant.

• Welche Zukunftsaussichten hat der Logistiksektor?
  Der Aufwärtstrend im Logistikbereich, da sind sich Markforscher und Experten einig, wird noch eine Weile anhalten. Geopolitische Veränderungen hatten darauf bisher so gut wie keine Auswirkungen - auch das belegen die Zahlen. Die Branche setzt daher auch weiterhin auf Neubauten und die Entwicklung großer Projekte, um die anhaltende Nachfrage durch E-Commerce- und Industrieunternehmen bedienen zu können. Besonders gefragt sind derzeit Immobilien mit über 40.000 qm Nutzungsfläche. Eine Zunahme ist bei größeren Projekten mit bis zu 200.000 qm zu verzeichnen, wie aktuelle Bauvorhaben aus der Möbel- und Handelsbranche zeigen. In einigen Regionen, insbesondere den Topstandorten, übersteigt die Nachfrage das Angebot an freien Flächen deutlich.

Auf der viel zitierten grünen Wiese mag zwar reichlich Platz für Logistikimmobilien wie Lagerhallen, Distributionshallen oder auch Speditionshallen sein, um diese aber erfolgreich vermieten und vermarkten zu können, bedarf es mehr als nur freier Fläche. Es gibt viele Standortfaktoren, die zum wirtschaftlichen Erfolg einer Logistikimmobilie beitragen. Wichtige Aspekte wie etwa ausreichend zur Verfügung stehende Arbeitskräfte, Lage und Größe des Grundstücks fließen hier mit in die Bewertung ein, aber auch Raumentwicklung, demographische Strukturen, Absatzmarkt und marktwirtschaftliche Strukturen der jeweiligen Region spielen eine wichtige Rolle. Die entscheidendsten Faktoren aber sind die Verkehrsanbindung sowie die Vernetzung an Standort und Umgebung. Wie wichtig diese Konzentration in der Praxis ist, zeigt das Ranking der wichtigsten deutschen Logistikstandorte des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI).

Die erfolgreichsten Standorte, die sogenannten Big 5, führen seit langem die Statistiken an. Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf (Rhein-Ruhr-Gebiet), Frankfurt (Rhein-Main-Region) sind die begehrten Makrostandorte. In diesen Metropolräumen ist die Marktattraktivität hoch, allerdings holen kleinere Standorte abseits der Ballungsräume wie etwa Braunschweig, Halle, Leipzig oder auch Münster-Osnabrück auf. An diesen Standorten gibt es noch mehr verfügbare Flächen als in den Big 5. Ihre Immobilie liegt abseits dieser Zentren? Dies bedeutet nicht unbedingt, dass sie deutlich schlechter aufgestellt ist. Denn eines ist sicher: Ein Top-Standort allein ist kein Garant für eine erfolgreiche Wertentwicklung der Logistikimmobilie. Entscheidend ist immer auch die Mikrolage. Nur wenn auch die unmittelbare Umgebung, das eigene Grundstück sowie die Immobilie selbst die richtigen Voraussetzungen bietet, ist ein Standort attraktiv. Insbesondere die unmittelbare Nähe zu Autobahnkreuzen, Umschlagterminals und weiteren Verkehrsanbindungen sind von Vorteil.

Es gibt nicht die eine Logistikimmobilie – zu unterschiedlich sind in diesem Segment die Anforderungen der Branche, zu rasch die Veränderungen. Viel Dynamik bringt der auch weiterhin boomende E-Commerce mit ins Spiel. Distributionsimmobilien stehen nach wie vor hoch im Kurs und Light Industrial-Immobilien profitieren aktuell vom knappen Angebot. Die Spezialisten der LBImmoWert setzen sich laufend mit diesen hochaktuellen Entwicklungen auseinander und sind daher in der Lage, auch spezielle Logistikimmobilien sicher zu bewerten.

Wegen der eingeschränkten Verfügbarkeit von Grundstücken werden mittlerweile auch mehrgeschossige Logistikhallen und multifunktionale Zentren errichtet. Die Zukunft aber wird hochspezialisierte E-Fulfillment-Zentren, Hybridimmobilien (in denen Produktion und Logistik unter einem Dach angesiedelt sind) sowie anbieterneutrale Logistikzentren, sog. White-Label-HUBs bringen. Daneben verändern Logistiklösungen für die sogenannte letzte Meile, die letzten Meter hin zum Empfänger, die grundsätzliche Interpretation von innerstädtischen Logistikimmobilien. Alternative, womöglich auch temporäre Lösungen für diese Last-Mile- und City-Logistik sind entscheidend nicht nur für Transport- und Zustellunternehmen, sondern lassen auch neue Lösungen wie Micro-HUBs entstehen. Sehr oft werden zukunftsorientierte Logistiklösungen im Rahmen von Neubauprojekten umgesetzt. Allerdings bieten auch Brownfield-Projekte Möglichkeiten, denn hier geht es nur um die gut gelegenen Grundstücke. Bestandsimmobilien werden für klassische Distributions-Logistik nicht ertüchtigt und erweitert, dies gilt höchstens bei Hybrid- oder Light-Industrial Lösungen, sondern abgerissen.

Die Logistikbranche ist in Bewegung und boomt. Das inspiriert Bauherren, Projektentwickler und Investoren: Das Investitionsvolumen hat sich in den letzten Jahren verdoppelt und liegt heute bei knapp 10%. Der Flächenumsatz bei Logistikimmobilien lag 2019 bei an die 7 Millionen Quadratmeter, auch hier ist die Tendenz steigend und der Markt erwartet zusätzliche Impulse durch den Boom der E-Commerce-Branche. 2019 betrug das Transaktionsvolumen im Bereich Logistik- und Industrieimmobilien etwa 7,5 Mrd. Euro. Über 70% davon standen im Zusammenhang mit Neubauten und neuen Projektentwicklungen. Dieser Boom setzte sich im Vermietungsmarkt fort, wo 2019 das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt wurde. Die Spitzenmieten halten das erreichte hohe Preisniveau bzw. steigen weiter an, da in den Topregionen die Nachfrage immer noch deutlich über den Angeboten liegt.

Logistikimmobilien zählen zu den Spezialimmobilien. Bei der Bewertung gilt es daher, die Besonderheiten des jeweiligen Objekts mit abzubilden. Es wird nicht nur die Bausubstanz angesehen, wichtig ist die Berücksichtigung der Lage und des Umfelds sowie die Einordnung der Branche, des jeweiligen Betreibers und letztlich auch der Funktion.

Logistikimmobilien haben im Vergleich zu anderen Immobilienarten einen deutlich kürzeren Lebenszyklus, daher wird bei der Bewertung die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit berücksichtigt. Sie gibt Aufschluss darüber, ob eine Immobilie auch für eine andere als die ursprünglich bestimmte Nutzung in Frage kommt. Auch wird ermittelt, ob die jeweilige Immobilie auch von einem anderen Mieter / Betreiber genutzt werden kann und ob dies auch langfristig gegeben ist.