Dazu braucht es valide Daten und zertifizierte, bestens vernetzte Gutachter und Spezialisten mit besonderen Kenntnissen der regionalen Märkte und Objektarten. Und es braucht eine geeignete Methode, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Es gibt drei verschiedene Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln:

• Vergleichswertverfahren

• Ertragswertverfahren

• Sachwertverfahren.

Je nach Situation wird sich unser HypZert-zertifizierter Gutachter für eine der drei Wertermittlungsarten entscheiden: In der Praxis sehen wir oft, dass eine Kombination der einzelnen Wertermittlungsarten sinnvoll und erfolgversprechend ist.

Bei Grundstücken und eigengenutzten Wohnimmobilien wenden unsere Gutachter in der Regel das Vergleichswertverfahren an. Die Frage, die sie dabei stellen: wie hoch waren die Preise, die in der letzten Zeit für ähnliche Immobilien in gleicher Lage erzielt wurden. Ziel dabei ist es, einen aussagekräftigen Wert zu ermitteln, der sich in das Wertgefüge der zutreffenden Vergleichsobjekte einfügt. Dieses Verfahren ist besonders dann sinnvoll, wenn sich die zu bewertende Immobilie in einer gut vergleichbaren Lage mit vielen ähnlichen Objekten befindet und dafür auch ausreichend aussagekräftige Vergleichsdaten, Bodenrichtwerte und Indexdaten zur Verfügung stehen. Dabei kann der Gutachter unter anderem auf Kaufpreise aus der LBImmoWert-Immobiliendatenbank zurückgreifen.

Das Ertragswertverfahren kommt in erster Linie bei vermieteten bzw. verpachteten Objekten in Betracht. Um den Ertragswert zu ermitteln, werden Jahresreinertrag, Bodenwert sowie der sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer errechnete sogenannte Vervielfältiger betrachtet. Die entscheidende, letztlich den Wert stark prägende Frage ist: wieviel Rendite wird die Immobilie in Zukunft erwirtschaften. Dabei ist natürlich auch die Restnutzungsdauer relevant - ebenso wie der aktuelle bauliche und energetische Zustand der Immobilie. Das Ertragswertverfahren gibt zugleich Hinweise auf die Wirtschaftlichkeit einer Liegenschaft und wird daher für alle ertragsorientierten Immobilien verwendet.

Jede Immobilie ist individuell, jedes Grundstück hat seine Besonderheiten. Wenn ein Objekt nicht ohne Weiteres mit einem anderen Objekt verglichen werden kann und keine ertragsorientierte Betrachtung möglich ist, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Das ist überwiegend bei eigengenutzten Einfamilienhäusern der Fall. Es geht vom jeweiligen Grundstückswert beziehungsweise Bodenwert aus und bezieht den Wert aller vorhandenen baulichen Anlagen mit in die Berechnung ein. Beim Sachwertverfahren wird unter der Berücksichtigung der Herstellungskosten, des aktuellen baulichen und energetischen Zustands und besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale sowie weiterer Parameter der vorläufige Sachwert eines Objektes errechnet und über Marktanpassungsfaktoren der Marktwert bestimmt.

Kein Objekt gleicht dem anderen, jede Situation ist individuell. Daher gibt es verschiedene Verfahren der Wertermittlung, die auf der Basis unterschiedlicher Bewertungsparameter den tatsächlichen Marktwert (=Verkehrswert) ermitteln. Die Grundlage dafür liefert der Gesetzgeber: Im Baugesetzbuch ist im Paragraph 194 der Verkehrswert als der Preis definiert, den eine Immobilie bzw. ein Grundstück zum Zeitpunkt der Werterhebung erzielen würde, wenn alle regulären und tatsächlichen Gegebenheiten und Eigenschaften wie Lage, Art etc. berücksichtigt werden. Individuelle Faktoren und subjektive Einschränkungen werden dabei explizit außen vor gelassen. Die Grundlage für die Verkehrswertermittlung bei Immobilien stellt in Deutschland die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dar. Für Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ist diese Verordnung verbindlich.