Covid-19 - Mögliche Auswirkungen auf die Immobilienmärkte

Aufgrund der aktuellen Risikolage durch das Coronavirus und den damit verbundenen wirtschaftlichen Risiken, sind Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt zu erwarten.

Wie stark die Immobilienmärkte durch die Coronakrise beeinflusst werden, hängt von der Dauer sowie dem weiteren Verlauf der Pandemie ab und ist daher nur schwer prognostizierbar. Die im Folgenden dargestellten möglichen Auswirkungen auf die betreffenden Immobilienmärkte stellen eine Momentaufnahme dar und basieren auf einer Einschätzung der aktuellen Risikolage durch das Coronavirus (SARS-CoV-2).

 

Wohnungsmarkt - selbstgenutztes Wohneigentum / Bauträgerobjekte

Aufgrund der aktuellen Risikolage durch das Coronavirus (SARS-CoV-2) und den turbulenten Entwicklungen an den Finanzmärkten, erscheint der Erwerb eines Eigenheims derzeit eine relativ sichere Anlagestrategie zu sein. Möglicherweise werden potentielle Eigenheimkäufer vorerst ihre Kaufentscheidungen nochmals überdenken, da aufgrund der aktuellen angespannten wirtschaftlichen Entwicklungen auch persönliche Ängste bzgl. Jobverlust etc. bestehen.

Der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie wird zudem stark durch das aktuelle Zinsniveau beeinflusst. Die vom deutschen Staat geplanten Hilfsprogramme im Rahmen der Coronakrise und die dadurch entstehenden hohen Staatsausgaben, haben bereits zu einem Rückgang bei der Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen geführt. Dies spiegelte sich aktuell in einem erkennbaren Renditeanstieg der Staatsanleihen wider. Da in der Vergangenheit eine starke Korrelation zwischen Staatsanleihen und Baukrediten bestand, ist eine ähnliche Entwicklung bei den Hypothekenzinsen nicht auszuschließen. Momentan bewegen sich die Wohnbaukredite jedoch noch auf einem sehr niedrigen Niveau.

Infolge dieser Entwicklungen ist es möglich, dass die Preise auf dem aktuellen Niveau stagnieren und eine weitere positive Preisentwicklung vorerst „ausgesetzt“ wird.

 

Wohnungsmarkt – Mehrfamilienhäuser

Aufgrund der aktuellen Risikolage durch das Coronavirus (SARS-CoV-2) und nach den deutlichen Kurseinbrüchen auf den Aktienmärkten ist davon auszugehen, dass Wohnimmobilien weiterhin als alternative Anlageform genutzt werden. Als Folge der Coronakrise kann ein Wirtschaftsrückgang und die damit möglichen Auswirkungen auf die arbeitende Bevölkerung, sprich Kurzarbeit oder gar Arbeitslosigkeit, eintreten. Dies könnte wiederum einen Nachfragerückgang am Wohnungsmarkt nach sich ziehen.

Stagnierende Kauf- sowie Mietpreise sind in Teilmärkten mit einem bisher niedrigen Wohnungsangebot möglich. In Regionen mit hohen Wohnungsleerständen sind auch leichte Marktanpassungen bei den Mieten sowie bei den Kaufpreisen denkbar. Aufgrund der momentanen risikobehafteten Wirtschaftslage ist davon auszugehen, dass Bauvorhaben zunächst auf Eis gelegt werden, was eine Stabilisierung der Preise unterstützen kann. Aufgrund einer sich womöglich erhöhenden Zahl an Arbeitslosen besteht die Option, dass das Mietausfallrisiko ansteigt.

 

Büromarkt

Aufgrund der aktuellen Risikolage durch das Coronavirus (SARS-CoV-2) und den damit verbundenen wirtschaftlichen Risiken, sind auch Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt zu erwarten. Wie stark diese sind, ist sicherlich vom weiteren Verlauf der Pandemie abhängig und aufgrund der Komplexität der daraus entstehenden Wirkungsketten nur schwer prognostizierbar.

Am Bürovermietungsmarkt werden einige Mieter wegen der momentan unsicheren Wirtschaftslage Anmietungen von neuen Büroflächen vorerst verschieben. Durch die Krise sind zudem vermehrt Firmen dazu übergegangen, dass die Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten. Das dadurch ein Rückgang beim Büroflächenbedarf eintritt, wird aktuell noch nicht erwartet. Generell kann sich die momentan verhaltene Nachfrage nach Mietflächen auf die Mietpreise niederschlagen und zu einem Mietpreisrückgang führen.

Die aktuelle Situation auf den Finanzmärkten und gesunkene Anleiherenditen können sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirken, so dass Investoren aktuell eine abwartende Haltung einnehmen und die Entwicklung auf den Märkten beobachten. Es wird erwartet, dass der Investorenfokus noch stärker auf Core-Objekten verlagert wird. Ein Anstieg der Risikoprämie bei den Renditen ist möglich.

Insofern sich die Pandemie in den kommenden Wochen eindämmen lässt, wird sich die Konjunktur nach einem raschen Einbruch wieder zügig erholen. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt würden sich dann in Grenzen halten. Kommt es zu einem weiteren Anstieg der Fallzahlen in den kommenden Monaten, ist innerhalb des Büromarkts mit einem Nachfragerückgang an den Vermietungsmärkten sowie an den Investmentmärkten zu rechnen. Eine Verringerung des Transaktionsvolumens sowie des Flächenumsatzes und damit sinkende Preise und Mieten wären die Folge.

 

Einzelhandelsimmobilien / Gastronomie

Der deutsche Einzelhandel verzeichnet einhergehend mit den umgesetzten staatlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des Coronavirus sinkende Kundenfrequenzen und rückläufige Nachfrage. Ausgenommen sind davon bisher Anbieter von Waren des täglichen Bedarfs, wie Lebensmittelhändler und Drogerien. Sollten die Einschnitte ins öffentliche Leben weiter ausgeweitet werden (Bsp. eine komplette Ausgangssperre), dürfte die Nachfrage abseits der Lebensmittelmärkte und Drogerien weiter zurückgehen.

Auch die 1a-Lagen in Städtereisedestinationen werden durch das Wegfallen der Touristen Verluste hinnehmen müssen. Außerdem dürften von der Krise Shopping-Center deutlich betroffen sein. In einigen europäischen Ländern ist es bereits zu Schließungen von Shopping-Centern gekommen. Profiteur dagegen dürfte der Online-Handel sein, da Kunden vermehrt Waren im Internet bestellen werden. Ein sinkender Flächenbedarf der stationären Einzelhändler kann infolge dessen eintreten.

Der Einzelhandel sowie gastronomisch genutzte Flächen sind stark durch die Coronakrise betroffen. Das Mietausfallrisiko ist hier aktuell sehr angestiegen. Trotz staatlicher Förderungen werden hier Insolvenzen und in Folge dessen Leerstände erwartet. Aufgrund der rückläufigen Nachfrage sind fallende bzw. stagnierende Mietpreise denkbar.

Die Nachfrage der Investoren nach Einzelhandelsobjekten wird sich aktuell auf einem niedrigen Niveau bewegen. Gerade Shopping-Center, welche bereits 2019 durch einen Renditeanstieg gekennzeichnet waren, sind durch die Auswirkungen des Coronavirus (SARS-CoV-2) stark betroffen. Ein Anstieg der Risikoprämie bei den Renditen ist auch in der Assetklasse möglich.

 

Hotelmarkt

Aufgrund der aktuellen Risikolage durch das Coronavirus (SARS-CoV-2) erwartet die Tourismusbranche einen Rückgang bei den Gästeankünften und bei den Übernachtungen. Pandemien weisen typischerweise tiefe Rückgänge in den Belegungsraten der Hotels auf, die sich kurzfristig nicht anheben lassen. In der Vergangenheit hat sich jedoch auch gezeigt, dass eine schnelle Erholung nach Eindämmung der Pandemie erfolgte und die Auslastung wieder auf das Niveau vor dem Ausbruch anstieg. Stärkster Einbruch und gröbste Auswirkungen sind häufig auf die Regionen des Ausbruchs beschränkt. Die Tourismusbranche ist fast immer betroffen, weil das Reisen, häufig sowohl im Leisure als auch im Business Bereich, verschoben oder substituiert (Skype, Telefon, etc.) werden kann. Einerseits werden Großveranstaltungen wie beispielsweise Messen und Konferenzen abgesagt. Des Weiteren ist davon auszugehen, dass internationale Gäste unter anderem aufgrund von Reisebeschränkungen dieses Jahr nicht verreisen dürfen. Andererseits ist aber auch denkbar, dass es aufgrund der Coronakrise zu einer Belebung des Inlandstourismus kommen könnte. Dies hängt jedoch davon ab, wie sich die Zahl der Infizierten in Deutschland sowie weltweit entwickelt. 

Die Stimmung am Hotelimmobilienmarkt ist momentan aufgrund der Coronakrise deutlich eingetrübt. Krisensituationen bringen auch grundsätzlich positiv performende Assetklassen an ihre Herausforderung. Der Hotelsektor gehört zu den am stärksten betroffenen Immobilienmärkten. Aktuell zeichnet sich bereits ein deutlicher Rückgang bei den Auslastungszahlen ab. Trotz der versprochenen staatlichen Fördermittel, können in diesem Segment Betreiberinsolvenzen drohen. Insofern sich die Pandemie in den kommenden Wochen eindämmen lässt, kann sich die Konjunktur nach einem raschen Einbruch und wieder zügig erholen. Basis hierfür ist unter anderem ein sehr wahrscheinlich eintretender Nachholeffekt, infolge dessen sich auch die Auslastungszahlen der Hotelbetreiber wieder schnell erholen werden.

Ob mit deutlichen Marktkorrekturen zu rechnen ist, hängt von der Dauer der Pandemie ab. Zum Vergleich hatte sich in den Jahren 2009 und 2010, in denen in Deutschland die Schweinegrippe mit 226.000 bestätigten Fällen und 250 zurechenbaren Todesfällen aufgetreten war, die Hotelspitzenrendite stabil gezeigt.

Investoren nehmen aktuell eine abwartende Haltung ein und beobachten die Entwicklung auf den Märkten vorerst genau. Es ist davon auszugehen, dass der Investorenfokus zukünftig noch stärker auf Core-Objekten liegen wird. Ein Anstieg der Risikoprämie bei den Renditen ist im Bereich Hotelimmobilien möglich.

 

Logistik

Wie es scheint kann der Logistikmarkt von den aktuellen Entwicklungen, welche durch die Coronakrise ausgelöst wurden, profitieren. Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen ist Anfang 2020 deutlich angestiegen. Insbesondere der Onlinehandel, Heimlieferdienste sowie der Lebensmitteleinzelhandel / Großhandel suchen Flächen, wobei ein Schwerpunkt auf zentrale innerstädtische Lagen sowie auf das Umland der Ballungszentren liegt.

Zudem steigt der Bedarf an Lager- und Logistikflächen der Industrie in Deutschland. Im Rahmen der Coronakrise hat sich gezeigt, wie anfällig weltweite Lieferketten sind und wie schwierig es für die Industrie ist, in diesen Zeiten das Just-in-Time-Konzept aufrecht zu erhalten bzw. Lieferengpässe zu vermeiden. Dies kann zukünftig zu einem Anstieg der Lagerflächen führen, um ausreichend Ersatz- und Produktionsteile vorrätig zu halten.

Aufgrund der hohen Nachfrage wird am Vermietungsmarkt für Lager- und Logistikimmobilien ein reges Marktgeschehen erwartet, was zu steigenden Mietpreisen führen kann.

Eine Verlagerung des Investorenfokus auf diese Assetklasse ist daher möglich. Aufgrund der aktuellen unsicheren Wirtschaftslage, ist mit stabilen bis leicht sinkenden Renditen zu rechnen.

 

Unternehmensimmobilien / Produktionsimmobilien

Aufgrund der aktuellen Risikolage durch das Coronavirus (SARS-CoV-2) kann der Immobilienmarkt für Unternehmens- bzw. Produktionsimmobilien von den momentanen Entwicklungen einerseits langfristig profitieren. Aufgrund der teils entstandenen Engpässe, kann es wirtschaftlich sinnvoll werden, Produktionskapazitäten wieder nach Deutschland zu verlagern bzw. auszubauen. Dies könnte zu einer steigenden Nachfrage nach Unternehmensimmobilien führen. Ein Mietpreisanstieg würde damit einhergehen. Das Investoreninteresse an dieser bisher eher als Nischensegment gehandelten Assetklasse kann ansteigen. Dabei werden Investoren insbesondere auf die zukünftige Verwendungsfähigkeit der betreffenden Objekte achten. Steigende Preise bzw. sinkende Renditen bei Core-Immobilien mit einem breiten Verwendungsspektrum sind in Abhängigkeit von dem Angebot denkbar.

Andererseits können kurzfristig aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen der Coronakrise Unternehmen trotz der staatlich zugesicherten Fördergelder in eine Insolvenz geraten. Betriebsschließungen, Erhöhung der Leerstände und Mietpreisrückgänge wären die Folge.

 

Für Rückfragen zu dem Thema steht Ihnen Frau Carmen Schlichting unter der E-Mail carmen.schlichting(at)lb-immowert.de gerne zur Verfügung.