Digitalisierung erneuert Immobilienbewertung

Die Digitalisierung beschleunigt nicht nur die technischen Entwicklungen, sondern auch die Erwartungshaltung an eine schnellere Erstellung der Immobilienbewertung. Reichte es vor fünf Jahren noch aus, sich mit der Gewinnung und Auswertung von Immobiliendaten durch den Aufbau von Datenbanken zu beschäftigen, so entspricht dies heute nicht mehr den Anforderungen an den modernen Geschäftsprozess der Immobilienbewertung. Die durch Maklerunternehmen momentan im Internet suggerierte sekundenschnelle Immobilienbewertung, besser bezeichnet als Immobilienschätzung, erhöht den Zeitdruck in den Kreditinstituten auch bei den größeren Objektklassen kurzfristig Zusagen zu den Finanzierungswünschen auszureichen. Eine schnelle und verbindliche Aussage zu den Immobilienwerten und den damit verbundenen Werten für die Sicherheitenstellung wird damit zunehmend Wettbewerbsentscheidend.

Die LBImmoWert hat diese Anforderungen aufgenommen und in einer ersten Stufe Anfang 2018 ein Kundeninterface in S-Connect für die Sparkassen etabliert. Die angeschlossenen Sparkassen geben ihre Aufträge und zugehörigen Unterlagen direkt aus ihrem System OSPlus per Drag and Drop an die LBImmoWert ein. Dort werden die Aufträge und Unterlagen auf der LBImmoWert eigenen Plattform Auftrags- und Researchmanager (ARM) gesichtet, systematisiert und an den Gutachter zur Bearbeitung weitergeleitet. Die Sparkasse erhält in S-Connect sofort den vereinbarten Fertigstellungstermin bestätigt. Gleichzeitig steuert der ARM die für eine qualitativ hochwertige Bearbeitung notwendigen Marktinformationen bei.

Im Research-Bereich von ARM sind für die Bewertung relevante Kennzahlen und Benchmarks auf kommunaler Ebene greifbar. Neben sozioökonomischen Angaben finden sich Marktinformationen wie Wohnungsleerstand, Kaufkraft sowie Angaben zu Mieten und Kaufpreisen bezogen auf Lage, Ausstattung und Baualter des Objektes. Aufgrund der übersichtlichen Grafiken liefern die langen Zeitreihen einen Marktüberblick und Markttrends lassen sich so gut erkennen. Des Weiteren sind in ARM Makrolagenbeschreibungen für das gesamte Bundesgebiet mit wesentlichen sozioökonomischen Daten hinterlegt, was eine automatische Integration der Makrolage in das zu erstellende Gutachten ermöglicht. Ebenso automatisiert wird das für das Gutachten benötigte Kartenmaterial, wie Regionalkarte, Stadtplanauszug und Luftbild, erstellt und an das Gutachten angefügt. Basierend auf der Vielzahl der im Rahmen der Gutachtenerstellung gewonnen Daten, lassen sich zudem über die Reportfunktion in ARM objektspezifische Benchmarks zugeschnitten auf das jeweilige Bewertungsobjekt automatisiert ermitteln.

Einen weiteren Effizienzschritt ermöglichte die Digitalisierung bei der Besichtigung. Anhand einer intern entwickelten Besichtigungs-App hat der Gutachter alle notwendigen Ansprechpartner, Adressen sowie Unterlagen auf seinem Smartphone bereits bevor er die Besichtigung startet. Mittels eines von unseren Gutachtern ausgearbeiteten Vorgehensmodells werden definierte Besichtigungsmerkmale erfasst und fotografiert. Sogar Texte können per Spracheingabe abschnittsbezogen einfach hinzugefügt werden. Mit Abschluss der Besichtigung in der App liegt ein Besichtigungsbericht mit einer ausführlichen Gebäudebeschreibung sowie der zugehörigen Fotodokumentation zeitgleich auf unserer Plattform ARM vor. Nach der Qualitätssicherung ist nur ein Klick zur Übernahme von Beschreibung und Fotodokumentation in das Gutachten notwendig.

Der Gutachter vervollständigt in einem nächsten Schritt mit seinen Ausführungen und Berechnungen das Gutachten. Hierbei sind seine Erfahrung und Expertise ein unverzichtbarer Baustein, welcher sich in unserer Denke nicht digitalisieren lässt.

Die notwendigen Anlagen werden dann selbstverständlich wiederum automatisiert erstellt und dem Gutachten angefügt. Anschließend wir das Gutachten mit den Anlagen und der Rechnung über S-Connect online an die Sparkassen ausgeliefert. Auf Wunsch können die Gutachtendaten auch im Digitalformat zur direkten systeminternen Weiterverarbeitung geliefert werden.

Eine weitere Stufe in der Digitalisierung erwartet sich die LBImmoWert mit der Etablierung von Building Information Modeling. Hiermit wird es in zukünftigen Jahren möglich sein, die in den Dokumenten enthaltenen Objektdaten und -informationen automatisiert und vor Manipulationen geschützt in die Gutachten zu übernehmen.

Bis dahin prüft die LBImmoWert existierende Ansätze durch den fortschreitenden Einsatz von intelligenten Dokumentensystemen in der Immobilienwirtschaft. Deren Live-Cycle Ansatz mit einer zentralen Datenhaltung macht sie für die Immobilienbewertung momentan noch unwirtschaftlich. Die LBImmoWert ist sich aber sicher, dass die automatisierte Gewinnung der notwendigen Informationen, Daten und Kennziffern aus den Unterlagen in den nächsten Jahren schnell voranschreitet. Damit könnte die letzte Lücke zur digitalen Immobilienbewertung für große Objektklassen geschlossen werden. Die Tätigkeit des Gutachters wird sich damit auf seine Kernkompetenz, die Einwertung von Objekt, Lage und Marktsituation sowie die Einhaltung der regulatorischen Erfordernisse konzentrieren.