Vorstellung der neuen HypZert-Studie

„Bewertung von Logistikimmobilien“ auf der EXPO REAL

Vorstellung der 3. Auflage der HypZert-Studie zu Logistikimmobilien auf der EXPO REAL

Im Jahr 2010 erschien die erste HypZert Studie zu Logistikimmobilien und drei Jahre später die überarbeitete Fassung, gefolgt von Kurzstudien zu Kühlhäusern sowie Paketverteilzentren. Im Rahmen der Immobilienmesse EXPO REAL 2018 wurden von den langjährigen Mitgliedern der Fachgruppe Logistik, Peter Pfreundtner (LBImmoWert) und Bodo Hollung (LIP Invest), nun die 3. Auflage der Logistikstudie vorgestellt. Das aktuelle Werk der Fachgruppe Logistik wurde komplett überarbeitet und setzt sich schwerpunktmäßig mit der Bewertung von Logistikimmobilien auseinander. Des Weiteren werden Trends im Logistiksektor sowie der Markt für Logistikimmobilien detailliert betrachtet. 

Als besonders reizvoll an der Arbeit in der Fachgruppe sieht Peter Pfreundtner, zertifizierter Immobiliengutachter und Logistik-Spezialist bei der LBImmoWert, dass auch sehr komplexe und schwierige Themen im Kreis dieser Branchenkenner aufgegriffen werden. So wurden im Rahmen der Fachgruppe unter anderem Typenblätter zu Paketverteilzentren, Umschlaghallen oder Kühlhäusern erarbeitet. Laut Peter Pfreundtner wird die Arbeit der Fachgruppe dazu beitragen, Bewertungsstandards bundesweit zu etablieren.

Megatrends wie Digitalisierung bzw. E-Commerce beeinflussen die Logistikbranche

Die Logistikbranche wird aktuell deutlich durch den Megatrend Digitalisierung beeinflusst. Im Rahmen eines steigenden E-Commerce in Kombination mit immer schnelleren Lieferzeiten (Same Day oder Same Hour Delivery) werden Logistiker vor Herausforderungen gestellt und neue Konzepte werden benötigt. Dadurch rücken unter anderem Umschlaghallen, welche bis dato eher ein Schattendasein am deutschen Logistikmarkt geführt haben, in den Fokus von Mietern sowie von Investoren. Auch urbane Logistikkonzepte werden immer bedeutender, um die steigende Anzahl an Paketen effizient, schnell und ressourcenschonend an den Endkunden liefern zu können. 

Die steigende Bedeutung der Logistikbranche in Folge von Megatrends wie Globalisierung und Digitalisierung sowie die zentrale Lage Deutschlands in Europa haben, laut der HypZert-Studie, unter anderem dazu geführt, dass sich Deutschland mit Logistikaufwendungen in Höhe von rund 260 Mrd. EUR zum größten nationalen Logistikmarkt in Europa entwickeln konnte. 

An dieser Stelle setzt die Arbeit der Fachgruppe an, welche durch Marktbeobachtungen und detaillierte Auswertungen von Kaufpreisen, Mieten etc. Immobilienbewertern sowie Immobilienmarktakteuren fundierte Informationen liefert. Die Mitglieder der Fachgruppe Logistik, welche über ein geballtes Fachwissen rund um die Immobilienbewertung und die Logistikbranche verfügen, treffen sich mehrmals im Jahr und diskutieren Trends in der Branche bzw. analysieren den aktuellen Markt für Logistikimmobilien ausgiebig, so Peter Pfreundtner.

Auswirkungen der boomenden Logistikbranche zeigen sich am Vermietungs- und Investmentmarkt

Der Bedeutungszuwachs des Sektors Logistik und der damit einhergehende Nachfrageanstieg nach Logistikflächen hat sich deutlich in einem gestiegenen Flächenumsatz gezeigt. So belief sich der Lagerflächenumsatz im Jahr 2017 laut Marktakteuren auf ca. 6,5 Mio. m². Im Vergleich zum Vorjahr stellte dieses Ergebnis jedoch einen leichten Rückgang zu dem in 2016 erzielten Rekordwert mit rund 6,7 Mio. m² dar. Im ersten Halbjahr 2018 lag der Flächenumsatz bezogen auf Logistikflächen bundesweit bei bereits rund 3 Mio m².

Flächenumsatz von Lagerflächen Top 5 zzgl. Lagerflächen außerhalb der Top 5

Quelle: Marktakteure; Darstellung: LBImmoWert Research


Nicht nur der Vermietungsmarkt wurde durch den Boom der Logistikbranche positiv beeinflusst. Auch am Investmentmarkt zeigte sich eine Marktbelebung und das Investoreninteresse an Logistikimmobilien ist weiterhin hoch einzustufen. Unter anderem basiert diese Entwicklung, so Peter Pfreundtner, auf dem Umstand, dass Logistikobjekte im Vergleich zu anderen Assetklassen noch bessere Renditen bieten. So wurden 2017 rund 9 Mrd. EUR in Logistikimmobilien investiert, was im Vergleich zum Vorjahr einer Verdoppelung des Investitionsvolumens entspricht. In den ersten neun Monaten lag das Investitionsvolumen, welches in Logistikobjekte geflossen war, bei rund 5 Mrd. EUR und war damit hinter dem Vorjahreswert geblieben.

Investitionsvolumen im Bereich Logistikimmobilien

Quelle: Marktakteure; Darstellung: LBImmoWert Research


Der Investmentmarkt mit Logistikimmobilien boomte in den letzten Jahren auch deswegen, weil die erzielbaren Renditen im Vergleich zu anderen Assetklassen, wie beispielsweise Büroimmobilien, noch besser sind. Dennoch hat sich in den letzten Jahren der Spread bei den Spitzenrenditen (netto) für Logistik- bzw. Büroimmobilien verringert. Die aggregierte Nettoanfangsrendite  über die Top 7 Städte lag Ende 2017 für Logistikobjekte bei 4,5% und damit rund 120 Basispunkte höher als vergleichbare Renditen bei Büroimmobilien.

Nettoanfangsrendite – Durchschnitt Top 7 bzw. Durschnitt der B-Städte

Quelle: Marktakteure; Darstellung: LBImmoWert Research
Bei den transparenten Linien handelt es sich um prognostizierte Daten.
 


Laut der HypZert-Studie liegen die bundesweiten Bruttoanfangsrenditen  für Neubauobjekte je nach Lage der Immobilie und in Abhängigkeit von der Mietvertragslaufzeit zwischen 4,8% und 5,5%. Teils lassen sich am Markt für sehr hochwertige Logistikobjekte auch geringere Renditen beobachten. Für Bestandsobjekte ab Baujahr 2000 lassen sich in den etablierten Logsitikregionen in Abhängigkeit von den Mietvertragslaufzeiten Bruttorenditen im Bereich von 5,55% bis 6,25% erzielen.
 

Für Rückfragen zu der Arbeit der Logistikfachgruppe sowie zu dem Thema Logistik steht Ihnen unser Spezialist Peter Pfreundtner unter der E-Mail peter.pfreundtner(at)lb-immowert.de zur Verfügung.