Warenhäuser

in Deutschland

Jüngst genehmigte das Bundeskartellamt den Zusammenschluss von Karstadt und Galeria Kaufhof.

René Benkos Signa hat damit erreicht, worauf schon in den vergangenen Jahren mehrfach hingearbeitet wurde, letztendlich aber dann doch immer wieder scheiterte. Nun ist es soweit und die beiden größten deutschen Warenhäuser werden unter einem Dach vereint. Nicht zuletzt das Potenzial der zumeist in Toplage gelegenen Häusern dürfte in Benkos Augen für die Fusion der beiden u.a. durch den Online-Handel krankenden Einzelhandelsriesen sprechen. Grund genug für die LBImmoWert sich dem Segment aus immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkten zu nähern.

Der Einzelhandelsumsatz konnte 2017 mit 4,2 % das dritte Jahr in Folge mehr als 3 % zulegen. Zwar wies der Online-Handel mit einem Zuwachs von mehr als 10 % erneut ein stärkeres Wachstum auf, als der stationäre Handel, dennoch konnte auch der stationäre Handel allein ein Umsatzplus von 3,5 % verbuchen. Problematisch ist, dass im vergangenen Jahr fast jeder fünfte Euro für Bekleidung im Internet ausgegeben wurde. Da die Umsätze in Warenhäuser gut zur Hälfte auf den Verkauf dieser Warengruppe zurückzuführen sind und Warenhäuser sich hier unklar positionieren (Discount vs. Luxus), leidet diese Betriebsform besonders.

Die Warenhäuser in Deutschland haben entgegen des allgemeinen Trends in den vergangenen Jahren mit deutlich sinkenden Einzelhandelsumsätzen zu kämpfen. Insbesondere im Bekleidungssektor, der für die Hälfte der Warenhausumsätze verantwortlich zeichnet, leiden die Warenhäuser unter dem Druck des Online-Handels. Dementsprechend reagierten die Konzerne mit der Ausdünnung des Standortnetzes, so dass sich die Zahl der Warenhäuser seit 2010 um 34 auf nun 175 Standorte verringerte. Mit der Fusion von Karstadt und Galeria Kaufhof dürften weitere Schließungen folgen, wenngleich die Konsolidierung aufgrund von laufenden Mietverträgen mittelfristig ablaufen dürfte.

Anzahl der Warenhäuser und Netto-Umsatz von Galeria Kaufhof und Karstadt

Quelle: LBImmoWert Research (2018), Daten: EHI

Mieten – Warenhäuser

Die Mieten in deutschen Warenhäusern bewegen sich im Schnitt über alle Geschosse zwischen 10 und 21 EUR/m². In Spitzenhäusern sind auch Mieten deutlich darüber festzustellen. Ebenso sind in Objekten in kleineren Städten auch Mieten unterhalb der Spanne möglich.

Investmentmarkt – Warenhäuser

Im Verlauf der ersten drei Quartale 2018 wurde insgesamt ein Einzelhandelsinvestitionsvolumen von ca. 8 Mrd. EUR erzielt. Aufgrund ihrer häufig sehr zentralen Lage in den 1A-Lagen der Innenstädte stellen Warenhäuser für Investoren ein attraktives Investmentprodukt dar. Nicht zuletzt durch den Zusammenschluss von Galeria Kaufhof und Karstadt stieg der Umsatzanteil innerstädtischer Geschäftshäuser in den ersten drei Quartalen auf 43 %. Insgesamt summiert sich das Einzelhandelsinvestitionsvolumen im laufenden Jahr 2018 auf rd. 8 Mrd. EUR. Die Spitzenrenditen blieben weitestgehend stabil, allein für Shopping-Center in A-Standorten gab sie um 20 Bp nach.

Investitionsvolumen- und Renditeentwicklung bei Einzelhandelsobjekten

Quelle: LBImmoWert Research (2018), Daten: Marktakteure

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