Die Medienberichte zu stark steigenden Preisen und einer drohenden Immobilienpreisblase haben sich zum Jahresende von 2019 gehäuft. Die aktuelle Research-Publikation beleuchtet, welche Faktoren am Münchener Immobilienmarkt für ein gestiegenes Risiko einer Preisblase sprechen und welche Parameter aktuell noch für eine Balance am Immobilienmarkt sorgen.
Der Münchener Immobilienmarkt ist bei Investoren aufgrund der Wirtschaftskraft der Landeshauptstadt sowie des Bundeslandes Bayern sehr begehrt. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie nach Büroflächen hat die Preise und Mieten in den betreffenden Immobiliensegmenten ansteigen lassen. In unserer Research-Studie „Überhitzung der Immobilienmärkte – Bestehen Anzeichen für eine Preisblase auf dem Münchener Immobilienmarkt?“ wird zum einem der Wohnungsmarkt und zum anderen der Büromarkt in München bezüglich einer sich abzeichnenden Immobilienpreisblase durchleuchtet.
Neben einer detaillierten Betrachtung von makroökonomischen Faktoren wurden auch Konzepte zur Erkennung einer Preisblase auf den Münchener Immobilienmarkt übertragen.
Wohnungsmarkt München
Folgende Faktoren sprechen am Münchener Wohnungsmarkt für eine Preisblase:
- Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds besteht weiterhin der Anreiz zum Erwerb einer Immobilie, was zu einer Ausdehnung des Kreditvolumens und der Nachfrage führt.
- Reale Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Bestand) sind in dem Zeitraum 2008 bis 2019 um über 140 % angestiegen.
- Die realen Mieten (Bestand) erhöhten sich in dem gleichen Zeitraum um ca. 42 %.
- Der Indikator „Tobins q“ liegt bezogen auf Eigentumswohnungen sowie bezogen auf Einfamilienhäuser in München deutlich über dem gleichgewichteten Niveau d.h. der Preis einer Immobilie weicht bereits von dem fundamentalen Wert des Objektes ab.
- Im Jahr 2017 zeichnete sich beim Affordability Index für Einfamilienhäuser in München ein Anstieg ab. Basierend auf prognostizierten Angaben wird dieser in 2018 weiter anziehen.
Was spricht gegen eine Preisblase am Wohnungsmarkt:
- Eine weiterhin steigende Bevölkerungszahl bzw. eine steigende Anzahl an Haushalten wird aufgrund der hohen Wirtschaftskraft der Region München erwartet.
- Bedarf an Wohnraum ist aufgrund einer sehr niedrigen Leerstandrate gegeben.
- Das beim Erwerb einer Immobilie genutzte Eigenkapital bewegt sich teils auf einem hohen Niveau.
- Der Anteil der Kredite mit einer langen Zinsbindung von 10 Jahren und länger ist in den letzten Jahren angestiegen.
Das Risiko einer Immobilienpreisblase am Münchener Wohnungsmarkt ist in 2019 definitiv weiter angestiegen.
Hierfür spricht der deutliche Anstieg der Preise für Einfamilienhäuser und für Eigentumswohnungen. In einigen Teilmärkten zeichnet sich bereits ein Abweichen des Marktpreises von dem fundamentalen Wert des Objektes ab. Zudem hat sich in 2017 und 2018 ein bedenklicher Anstieg beim Affordability Index ergeben. Um ein Haus erwerben zu können, muss trotz anhaltend niedriger Zinsen ein immer höherer Anteil des Einkommens aufgebracht werden. Bereits zwischen 2006 und 2008 war ein derartiger Anstieg des Affordability Index, wenn gleich auf einem höheren Niveau, zu beobachten gewesen.
Der aktuell weiter steigende Bedarf an Wohnungen, die im Vergleich zum notwendigen Bedarf an Wohnraum angemessene Neubauentwicklung und die gute wirtschaftliche Lage der Landeshauptstadt wirken sich noch ausgleichend auf den Wohnungsmarkt aus, so dass akut keine Gefahr eines Platzens einer Preisblase zu befürchten ist.
Büromarkt München
Bezogen auf den Münchener Büromarkt sprechen folgende Anzeichen für eine Preisblase:
- Deutlicher Anstieg des gewerblichen Transaktionsvolumens im Jahr 2019.
- Die Spitzenrendite für Büroobjekte ist weiter gesunken und bewegt sich auf einem historischen Tiefstand.
- Aufgrund des weiterhin bestehenden Niedrigzinsumfeldes und der steigenden Mieten am Büromarkt von München, ist für Investoren ein Anreiz zum Bau von spekulativen Büroimmobilien vorhanden.
- In 2019 hat sich bereits ein Anstieg bei den Bürofertigstellungen gezeigt und die Leerstandsquote stieg gering an.
Was spricht gegen eine Preisblase:
- Investoren handeln noch rational, das heißt diese wägen ab, zu welchem Preis sie in welche Assetklasse investieren. Bei deutlich ansteigenden Preisen bzw. sinkenden Renditen weichen Investoren auf andere Assetklassen aus. So hat der Anteil der Büroinvestments in den letzten Jahren im Bereich von 51 % bis 73 % geschwankt.
- Trotz eines Anstiegs der Leerstandsrate in 2019 bewegt sich diese unter der Fluktuationsreserve. So müssen teils Mietinteressenten aufgrund eines fehlenden Mietangebots eine Anmietung verschieben. Auf Basis dieser Indikatoren ist der aktuelle Anstieg der Baufertigstellungen noch nicht rein auf Spekulationen von Investoren begründet, sondern spiegelt den aktuellen Bedarf wieder.
- Ca. 75 % der Neubauflächen sind bereits vorvermietet.
Investoren wägen den Erwerb von Büroobjekten genau ab. Aufgrund der guten Wirtschaftsentwicklung, des sehr begrenzten Angebots an hochwertigen Büroobjekten am Münchener Büromarkt sowie einer stabilen Nachfrageentwicklung am Bürovermietungsmarkt mit steigenden Mieten sind Investoren aktuell bereit, hohe Preise und sehr niedrige Renditen zu akzeptieren. Obwohl der Leerstand sich unter der Fluktuationsreserve bewegt, könnte ein extremer Anstieg der Bautätigkeit zu stagnierenden oder sogar zu sinkenden Mieten führen. Aktuell bewegt sich die Bautätigkeit noch nicht auf einem spekulativen Niveau, wie sich im hohen Anteil der vorvermieteten Neubauflächen zeigt. Dies spricht dafür, dass Marktakteure noch rational und nicht spekulativ handeln und somit kein Platzen einer Preisblase zu befürchten ist, wenn gleich das Risiko einer Preisblase angezogen hat.
Bezogen auf den Wohnungs- und Büromarkt kommt die LBImmoWert zu folgendem Gesamtfazit:
Das Risiko einer Immobilienpreisblase ist am Münchener Wohnungsmarkt deutlich angestiegen. Auch am Büromarkt von München zeichnet sich ein erhöhtes Blasenrisiko ab, wenn gleich sich hier noch nicht so deutliche Preisübertreibungen wie am Wohnungsmarkt abzeichnen.
Zukünftig ist ein regelmäßiges Monitoring der Faktoren, die eine Preisblase beeinflussen, am Münchener Immobilienmarkt daher sinnvoll und notwendig.
Bisherige Methodenansätze lassen eine Immobilienpreisblase nur im Nachhinein deutlich erkennen. Ein Aufbau von Prognosemodellen, welche zukünftig durch Machine Learning bzw. KI (künstliche Intelligenz) unterstützt werden, ist daher zu erwägen.
